Ev Fiyatlarındaki Sır Perdesi: Demir-Çimento Değil, İşte Uçuran Gizli Kalemler!
Ev fiyatlarındaki yüksekliğin arkasındaki nedenler neler? Milyonlarca kişi ev sahibi olmayı hedeflerken, bu fiyat artışının sebeplerini de sorguluyor. İşin aslı ne demir ne de çimento! Ev fiyatlarını artıran o "gizli" unsurları keşfedin...
Milyonlarca insanın hayalini süsleyen ev sahibi olma düşüncesi, artan konut fiyatları yüzünden hala ulaşılmaz bir hedef olmaya devam ediyor. İnşaat malzemelerinde sürekli gözlemlenen demir, çimento gibi fiyat artışlarının bu yüksek bedellerin arkasındaki asıl sebep olduğu düşünülse de, gerçekler daha karmaşık. İnşaat mühendisi ve emlak uzmanı Atakan Bakılan, sosyal medya hesabından paylaştığı etkileyici bir grafikle, konut fiyatlarının yükselmesinde kritik rol oynayan "gizli" unsurun arsa payı olduğunu gözler önüne serdi.
İNŞAAT MALİYETİ DEĞİŞMEDİĞİ HALDE FİYAT NEDEN ARTAR?
Atakan Bakılan'ın paylaşımında bulunan "Arsa Payına Göre Konut Maliyeti Tablosu", kafa karıştıran konut fiyatlarının arka planındaki matematiği oldukça net bir biçimde gözler önüne seriyor. Yapılan analizlerde, 80 m² brüt alana sahip bir konutun inşaat maliyeti tüm koşullarda sabit olarak 2.000.000 TL kabul edilmiştir (m² başına 25.000 TL). Ancak işin rengi, müteahhitin arsa sahibiyle yaptığı "kat karşılığı oranı" devreye girdiğinde tamamen değişiyor.
İşte o şaşırtıcı tablo:
- Senaryo 1: Arsa Payı %25 ise
Müteahhitin arsa sahibine %25 oranında pay verdiği bir anlaşmada, 2 milyon TL'lik inşaat maliyeti arsa payı ile birlikte toplamda 2.666.000 TL’ye ulaşıyor. Müteahhidin %25 kâr eklediği satış fiyatı ise 3.300.000 TL olmaktadır.
- Senaryo 2: Arsa Payı %60 ise
Özellikle gözde ve değerli bir lokasyonda, arsa sahibinin %60 gibi yüksek bir pay istediği bir senaryoda ise rakamlar adeta şok edici bir şekilde artıyor. İnşaat maliyeti yine sabit (2.000.000 TL) olmasına rağmen, arsa payı dahil toplam maliyet 5.000.000 TL'ye fırlıyor. Aynı %25'lik kâr oranıyla, bu sefer dairenin satış fiyatı 6.250.000 TL'ye kadar çıkıyor!
SONUÇ: ARSA PAYI FARKIYLA AYNI EV, 3 MİLYON TL DAHA PAHALI!
Atakan Bakılan’ın bu sade tablosu, acı bir gerçeği gün yüzüne çıkarıyor: İnşaat maliyeti sabit kalsa bile, arsa sahibine verilen pay oranının %25’ten %60’a çıkması, aynı dairenin satış fiyatını neredeyse iki katına çıkarıyor ve yaklaşık 3 milyon TL'lik bir artış doğuruyor.
UZMAN VURGULUYOR: "ARSA MALİYETİ EN BÜYÜK ETKEN!"
Bu paylaşım, konut fiyatlarıyla ilgili tartışmalarda genellikle atlanan önemli bir noktayı gözler önüne seriyor. Tüketiciler ve kamuoyu, sıkça artan malzeme ve işçilik maliyetlerine dikkat çekerken, özellikle büyük şehirlerdeki "kat karşılığı" projelerde konutun nihai fiyatını belirleyen en önemli ve en "gizli" maliyet kalemi, arsa sahibi tarafından talep edilen paya bağlı arsa maliyeti olup çıkıyor.
Atakan Bakılan, paylaştığı notta tablodaki rakamların örnek niteliğinde olduğunu ve birim maliyetlerin projeye ve lokasyona göre değişkenlik gösterebileceğini belirtse de, temel mantığın değişmediğini vurguluyor. Arsanın değeri ne kadar yüksekse ve arsa sahibi ne kadar fazla pay talep ederse, konut fiyatları da o oranda artıyor. Bu durum, özellikle yeni arsa üretiminin sınırlı olduğu büyük şehirlerde konut fiyatlarının neden bu kadar yüksek olduğunu net bir şekilde açıklıyor.
